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千亿市场熄火?联合办公已进入下半场,几家头部正胜出

作者:新京葡娱乐场www2977    发布时间:2019-11-10 14:08     浏览次数 :133

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联合办公面临行业洗牌

以下图片均系券商中国记者张达拍摄

与前两年的跑马圈地、快速扩张相比,今年以来,联合办公行业规模扩张速度明显放缓,空置率上升、租金下降趋势明显,更有关店、退租、裁员、欠佣等负面消息频出,在经济下行压力加大、资本退潮的大背景下,联合办公行业发展进入深水区。

过去一年间,扩张、并购、价格战、裁员潮轮番在联合办公行业上演,作为新兴业态的联合办公共享空间模式进入深度调整期。

曾作为新兴产业,掀起一波暴风行情的联合办公,如今怎么样了?

一季度联合办公活跃度大降

“任何一次行业的整合和联合,核心都是出于对用户需求的考虑,行业远没有到相对饱和的阶段。”优客工场创始人毛大庆在接受《中国新闻周刊》采访时分析认为,国内联合办公正处于从2.0迈向3.0的过渡阶段,组织化和平台化是可预见的未来。

与前两年的跑马圈地、快速扩张相比,今年以来,联合办公行业规模扩张速度明显放缓,空置率上升、租金下降趋势明显,更有关店、退租、裁员、欠佣等负面消息频出,在经济下行压力加大、资本退潮的大背景下,联合办公行业发展进入深水区。

戴德梁行的数据显示,一季度,北京写字楼成交占比中,联合办公只占4.3%,与去年全年17%的占比相比,活跃度大幅下降。

不过从去年下半年开始,联合办公模式开始频遭质疑。

行业增速放缓的原因是什么?关店、退租的品牌运营商出了什么问题?盈利模式是否需要改变?行业扩张是否到达顶点了?今年行业发展趋势和未来市场前景如何?对于这些业内关心的热点问题,券商中国记者日前采访了多家联合办公品牌运营商及业内人士。

对于一季度联合办公活跃度大降的原因,与经济放缓、融资困难、写字楼租金高压力大、可选址空间少有关。另外,去年运营商扩展较快,开店较多,考虑到竞争问题,选址也更加谨慎。

在业内人士看来,2019年行业进入深度整合和产业升级阶段,意味着风险和不确定性,过度依赖政府补贴、盈利模式待解的联合办公,经受着资本寒冬和估值泡沫破裂的双重压力。

一季度联合办公活跃度大降

2017-2018年是共享办公的扩张高峰期,主要是市场上几个主力玩家都在争抢要成为头部企业。另外,2017年到2018的上半年整体市场流动性比较好,共享办公融资比较容易,所以扩张迅速。从2018年下半年开始,市场流动性严重紧张,共享办公作为一个烧钱的行业融不到资,必然发展速度放缓。

联合办公的模式探索,能否跑赢行业资本的消耗速度?这是整个行业直面的挑战。

戴德梁行的数据显示,一季度,北京写字楼成交占比中,联合办公只占4.3%,与去年全年17%的占比相比,活跃度大幅下降。

回顾2018年,多个共享办公品牌运营商在国内主要城市跑马圈地。世邦魏理仕的研究数据显示,2018年,共享办公在大中华区写字楼市场全年吸纳面积约50万平方米,为2017年的3倍;9个主要全国性共享办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点,新增工位数超过10万个,均较2017年有明显增长。上海已成为亚太地区最大的共享办公市场,共享办公在写字楼面积中的占比高达3.5%。

按照行业内人士的定义,共享空间是依托互联网平台,整合海量闲置房产资源、配套设施等资源而兴起的共享经济服务,其涉及房地产的商用领域。其中,联合办公就属于共享空间细分行业中的一种类型。

世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天也对券商中国记者表示,一季度,中资运营商基本没有在北京开新店的,发展转为维稳策略,而外资品牌运营商则继续在核心区域布点,共享办公空间呈现两极分化。

大举扩张之际,共享办公的行业集中度也不断提高,并购整合频繁出现。据世邦魏理仕统计,2018年,共享办公大型并购交易达6笔,而2017年仅为2笔。

自2015年落地中国,受国家“双创”热潮的推动和美国联合办公品牌Wework的模式启发,中国的联合办公行业快速增长。

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同时,资本投向也呈现向头部企业集中的趋势,2018年优客工场、氪空间、梦想加等国内共享办公规模排名前五的企业获得投资接近95亿元,在行业总计获得投资额中占比超过九成。

2015年4月优客工场创立,2016年1月氪空间从36氪拆分并完成A轮融资,此后,共享空间领域发展在国内初具规模。2016年2月,优客工场与滴滴出行合作,成为生态链搭建的有效延伸。同年8月,优客工场宣布已布局16个城市、50个场地。

WeWork北京望京商圈某社区

盈利模式仍在探索研究

目前,联合办公数量从几十家发展增至上千家,已经形成一批初具规模的头部企业,如优客工场、纳什空间、soho 3Q、氪空间、梦想加等。

对于一季度联合办公活跃度大降的原因,孙祖天认为,与经济放缓、融资困难、写字楼租金高压力大、可选址空间少有关。另外,去年运营商扩展较快,开店较多,考虑到竞争问题,选址也更加谨慎。

共享办公行业目前面临的主要问题,是始终未能找到清晰的盈利模式。目前,大部分共享办公品牌运营商的主要盈利模式基本都是“二房东”模式,即先租下写字楼,经过标准化的装修改造成独立办公空间和共享工位,提供给企业或创业者,然后收取工位费。

早前,联合办公商业模式是将以往从办公楼业主整租的工位,划分改装后以短租方式转租给初创企业,从中赚取差价,这被视为联合办公最为主流的模式。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东接受券商中国记者采访时也表示,2017-2018年是共享办公的扩张高峰期,主要是市场上几个主力玩家都在争抢要成为头部企业。另外,2017年到2018的上半年整体市场流动性比较好,共享办公融资比较容易,所以扩张迅速。从2018年下半年开始,市场流动性严重紧张,共享办公作为一个烧钱的行业融不到资,必然发展速度放缓。

这就决定了企业要想盈利,就需要保持较高的出租率,有人认为出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡,但这在运营商们纷纷大举扩张规模、拓展新社区的背景下并不是一件容易的事,靠融资输血烧钱成为必然。

这一模式立刻吸引了大批“中国学徒”效仿,寻求转型的地产商,有政府背景、扶持地方科技公司的共享办公场所等企业纷纷入局,在国内“双创”政策利好和跨国企业、初创企业对灵活办公空间的需求推动下,联合办公行业经历爆发式增长、加速整合,形成一批初具规模、定位不同的企业。

回顾2018年,多个共享办公品牌运营商在国内主要城市跑马圈地。世邦魏理仕的研究数据显示,2018年,共享办公在大中华区写字楼市场全年吸纳面积约50万平方米,为2017年的3倍;9个主要全国性共享办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点,新增工位数超过10万个,均较2017年有明显增长。上海已成为亚太地区最大的共享办公市场,共享办公在写字楼面积中的占比高达3.5%。

戴德梁行认为,共享办公空间三四年前的过热显然已经结束了,共享空间的根本在于提供什么样的价值,与市场上其他运营商有什么差异。有一些共享空间的服务商在拿面积的时候,根本不在乎它付出去的租金,不在乎它的成本,这样的商业模式早晚会出问题的,不可能在市场上有足够的需求来支撑它的成本。

随着行业分化,加速淘汰,头部企业在资源争夺中的展开规模竞速。2018年4月,Wework并购在全球拥有24个办公地、约1万名会员的裸心社,其联合创始人兼CEO亚当·诺依曼接受财新采访时曾直言,收购让Wework在中国扩张的速度快了一倍。数据显示,Wework在中国以每1.8个月开一家办公空间的速度扩张。

大举扩张之际,共享办公的行业集中度也不断提高,并购整合频繁出现。据世邦魏理仕统计,2018年,共享办公大型并购交易达6笔,而2017年仅为2笔。同时,资本投向也呈现向头部企业集中的趋势,2018年优客工场、氪空间、梦想加等国内共享办公规模排名前五的企业获得投资接近95亿元,在行业总计获得投资额中占比超过九成。

据了解,优客工场日前发布了全新的“吸引力”战略,包括空间战略、流量战略、智慧战略三部分。优客工场还宣布,将在物理空间之外提供一套智慧办公系统,桌子将成为入口,但不只是物理意义上的办公桌。未来每套桌上的显示屏都将搭载优客工场自主研发的云架构办公系统,实现多端的数据云存储与同步,同时接入高频的办公应用,包括云文档协作、会议、广告推送、发布等功能。优客工场还将联合各方力量,打造基于这套办公系统的智慧办公生态。

Wework看中的是裸心社的本土团队和数十人的设计团队,能够满足其扩张的需要。在并购之前,Wework曾寻求与其打法类似的本土竞争对手氪空间合作,谈判了四五次后搁浅。氪空间创始人兼董事长刘成城表示,Wework希望收购本土企业实现在中国的落地,而氪空间则更希望是合作的模式。

部分品牌运营商问题频出

“资本寒冬”并非坏事,业内对联合办公未来前景看好

与此同时,氪空间一直维持高速“圈地”态势。详细的数据对比能说明其增长速度:2017年,氪空间社区运营面积为9万多平方米,而2018年3个月内,氪空间新增签约物业面积在12万平方米。也就是说,3个月内的新增物业面积超过了过去2年运营面积的总和。刘成城在采访中透露,氪空间在自营模式下维持每月新开面积近4万平米,是国内同行两三家的总和,收购再改造没有必要。他质疑“贴牌加盟的混营模式,盲目扩张,长远来看伤害行业品牌”。

跑马圈地、高速扩张后,不少品牌运营商开始遇到经营问题。今年以来,共享办公行业的多个品牌运营商开始调整发展战略,或缩减,或退租,其中头部品牌氪空间关店、退租、裁员、欠佣等负面消息频出,外界都想知道氪空间到底怎么了?这个行业是否遭遇瓶颈?

前两年联合办公空间的快速扩张与资本的大举进入分不开,尽管当前行业遭遇“资本寒冬”、增速放缓,所谓的“资本寒冬”并非坏事,不少业内人士对联合办公行业未来的市场前景依然看好,其中包括一些传统房企,并不断有房企加入进来。

这种质疑,源于联合办公空间现有两种主流经营模式下,扩张方式的选择差异。目前,国内联合办公领域分为自营、混营两种经营模式,自营模式是指联合办公企业从开发商或业主方租用办公楼后,进行标准化设计装修,再将其出租,以Wework、氪空间、soho3Q等为代表;混营模式则是自营、加盟、换购并购等模式的混合体,以优客工场为代表。

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对于“资本寒冬”对行业未来发展的影响,毛大庆对券商中国记者表示,当前所谓的“资本寒冬”对联合办公领域并不一定是一件坏事。因为企业首先考虑的就是成本。

2019年年初,连续两年获得创客专项扶持奖金的联合办公品牌ibase原点空间被爆出亏损清场,母公司地产商金地集团因难以扭亏而砍掉这块烧钱业务,空间被Wework高价收购。

氪空间北京望京商圈某社区

相关报告数据表明,和传统写字楼相比,联合办公的综合办公成本要低30%左右,所以相信“资本寒冬”会加速更多企业选择联合办公这种更灵活也更多元化的办公业态。

优客工场在2018年发起并购七家联合办公企业,将洪泰创新空间、无界空间、爱特众创、方糖小镇、Wedo联合创业社、火箭办公、Workingdom收入囊中。

券商中国记者日前采访到了一位氪空间前员工,他透露了氪空间关店、退租的原因。一方面是受去年下半年经济放缓和中美贸易摩擦影响,上半年谈好的一笔融资,到了年中的时候,投资方决定中止;一方面是行业打价格战,导致社区出租情况不如预期好;另一方面是去年下半年实体经济受影响,租办公室需求没那么大了。“总之,投资进不来,现有业务资金消耗比较大,去年下半年公司一直在调整、缩减开支、裁人,今年情况没有好转,继续裁人,已经开的老社区能够维持,新社区没有资金投入也养不起,包括香港社区也不租了。”他说。

同时,“资本寒冬”也增加了更多群体加入自雇群体或者创新创业群体,而联合办公这种除了办公服务更有丰富的创新创业生态服务也会是这个群体的首选,所以相信未来整个市场还会继续扩大。

一方面是中小型空间举步维艰、止损退场,一方面是市场资源向头部企业集聚加速并购和扩张,这是国内联合办公行业的冰与火之歌。

“以去年上半年的行情,公司哪怕没有增值服务都可以保持基本运营,最好的时候单店3、4个月就能盈亏平衡。去年下半年,整体行业价格在往下拉,财务模型不好看了,机构也谨慎了,再加上去年下半年机构也没钱,未来不确定性比较大,这是资本寒冬和信心问题。今年春节后会好一些,但是解决不了根本问题。内因是此前对行业形势判断乐观,拓展方面比其他企业更加激进,但也不能说是错,假设去年大环境好,可能就做成了呢。”上述氪空间前员工对券商中国记者说。

对联合办公行业未来市场前景的看好,也表现在一些传统房企不断加入进来。今年4月,华润置地第一个共享办公项目润联行·西堤正式开业。今年会有润联行·西堤、润联行·时代、润联行·优士阁共3个项目开业,未来润联行将首先以北京为主要基地,布局全北京,并探索在华北重点城市的布局。目前万科、龙湖、中海、华润、SOHO、卓越、远洋、首开、当代置业等均以不同的方式布局联合办公。

VC SaaS监测数据显示,2017年,中国联合办公空间的数量已经达到3459家,预计在2020年将会超过5000家。但在被监测的联合办公空间中,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的已占到总数的28.1%。其中,濒临破产倒闭的企业占3.8%。

面对外界的种种传闻,此前氪空间高管选择了沉默,直到近期新任CEO王雪泉的到来,才正面回应了各种传闻和公司现状。“目前公司状态很正常,目前的一些空间退租调整主要集中在上海,因为上海本身占了公司业务半壁江山,在有一些商圈可能选址过于密集,成了自己打自己,而且去年有一些店确实拿贵了一些,所以做一个调整,我觉得这个也见怪不怪的。”王雪泉对投中网记者说。

不过,业内人士认为,虽然房企做共享办公,有着天然的资源优势,但在项目布局、服务打造上有短板。

“无论是商业模式遇到瓶颈还是是否做到差异化经营,行业内的整合和联合,包括优客工场的几次,核心都是考虑用户需求。”毛大庆对《中国新闻周刊》表示,任何高速增长的行业发展到一定阶段出现行业的整合,联合办公在国内是新兴产业,有行业玩家的推出是正常现象。

对于部分运营商出现的问题,在优客工场创始人毛大庆看来都特别正常,因为任何一个新业态在早期探索的时候,如果一上来每个人都很容易做,做得都很好,恐怕也不是什么新业态了,也不是什么值得去做的事了。“如果对这个行业的本质认知并不那么清楚的话,你仅仅是把它当作是一个租房子的工具,我觉得这可能是很难。整个国内联合办公行业还处在相对早期的阶段,现在很多时候我们对企业的要求也特别苛求。个别的探索性失败也很正常,不见得这个公司就不行了,可能它会收缩战略,然后再重新整理,再慢慢起来,其实都很正常。”他说。

华润置地则表示,其提到的“美好办公”不仅仅是通常意义上理解的“共享办公”,润联行作为华润置地华北的商务办公形态之一,为整个大商务生态服务,为客户提供更多的增值服务。与创业型企业相比的优势在于以更高颜值的空间、高品质的服务、共享华润更强大的产业资源和市场,为所有入驻企业发展赋能。

毛大庆认为,行业内的“合纵连横”是一种合作,可以让用户在更大的网格范围内便利移动,释放联合办公的灵活的行业特性。